记者日前从西安市房管局获悉，今年上半年，西安二手房交易面积为20万平方米，交易套数为1404套，交易金额为5.12亿元。据西安市房管局有关人士分析，这个交易量和去年同期相比，出现了大幅下滑，西安市整个二手房市场还需要进一步激活。 据介绍，西安的二手房市场自从2002年以来，交易量呈逐年增多之势，其中，最多的就是2005年达到了82万平方米，不过，这个良好的发展势头，到了2006年下半年发生了明显的变化。2006年全年交易面积为75万平方米，不仅比2005年减少7万平方米，而且这75万平方米中还有80%是在上半年交易完成的。“一个最直接的原因就是2006年6月1日‘国六条’细则的实施，‘国六条’细则规定，市民在进行个人二手房转让时，需要缴纳契税、土地增值税、营业税、个人所得税、(合同)印花税等多项税费。”据西安市房管局有关负责人介绍，这项政策的出台，对抑制北京、上海等地的高房价可能是效果不错，因为那里炒房比较严重，通过收取税费可以抑制房价，但政策搞了‘一刀切’，西安楼市中的炒房风气并不像北京、上海那样严重，大多数转手“二手房”的人并不是为了炒房，可是这项政策一出台，过多的税费让很多人望而却步。

据了解，今年上半年，二手房交易面积仅为20万平方米，按照这个进度，今年全年恐怕也不会超过50万平方米。业内人士介绍说，西安楼市本身的二手房存量是非常大的，大概有7000万平方米左右，如果把这些房子都能“释放”到市场上去，那么对当前的商品房价肯定能产生较大的冲击力，但是问题是很多二手房都是公房，并没有产权证，无法上市交易。

据西安市房管局私房科有关负责人介绍，很多公房都是企事业单位自建的，包括政府机关、学校等，他们很多不愿办理房屋所有权登记证明。没有一个总的房屋所有权登记证明，就不可能有房屋产权分户证明，那么房屋就不能上市交易。为此，房管局已经做了很多工作，比如通过简化手续等手段，敦促单位主动办证，但是效果却并不明显。买二手房　产权情况要查清

随着住房制度改革进程的不断加大，二级市场的开放力度也在不断增强。那么，购买二手房需要注意哪些事项呢？记者日前采访了玛雅房屋陕西总部的专业人士。

产权不清的房子不要买

据介绍，在二手房交易中，产权证是最重要的。购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要去购买，以免成交后拿不到产权证。

业内人士强调，我国的房改政策在房改进程的不同阶段是不同的，特别需要注意的是如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按照成本价补足费用，或是已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，在售房合同中约定了在有些情况下单位有优先购回权，因此，还要确认原单位是否同意该房子出售。

对周围环境应深入了解

有些二手房经过多次改造，因此，购买二手房不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致等，更要详细考察房屋的结构情况，比如在装修房屋时，有无破坏主体结构等。

现在，人们对房屋的周边环境要求越来越高。二手房的周边环境已经形成多年，购买二手房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、垃圾等；同时，还要考察房屋的相关配套，比如水质、水压、供电容量、燃气供应等。

水电等费用要心中有数

良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来便利。第三个需要注意的就是物业服务水平。对物业管理的考察，主要是了解物业管理企业的信誉情况，看保安人员的基本素质、保安装备、服务态度等，由这些细节就可以判断出一个企业的管理水平。此外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，做到心中有数。

买房？租房？

三类人租房更合适

一方面是城市中的许多房子处于“空置”、“闲置”状态，另一方面却有许多购房者超出自己承受能力买房，沦为“房奴”，面对不断上涨的房价，人们纷纷加入购房大军。

专家指出，在欧美一些发达国家，多数青年人也不是刚参加工作便去购买产权房，流行的住房时尚是先租房后买房的“梯度住房消费”模式。这是市场经济社会中最被提倡的住房消费观念。记者在采访过程中，不少楼盘的置业顾问表示，其实买房与租房各有利弊，关键是要权衡个人的实际经济条件，其中对三类人来说租房应该是目前更为理性的选择。

初入职场的年轻人

据记者了解，目前，在西安部分主打中小户型的楼盘销售现场，总能看见一些刚刚进入工作角色的大学毕业生，在他们当中，父母提供购房首付的情况占绝大多数。

就目前西安市的薪资水平来说，一般初入职场的大学生月收入约在2000—3000元左右，扣除生活费和必要的支出，一般每月手头可以掌控的资金最多也就1500元，以这样的收入情况去还银行贷款的确很吃力。如果是租房的话压力就会减少许多，尤其是合租更划算，这样不但减轻了自己的压力也不会影响父母的生活。

工作流动性较大的人

现在，有些年轻人经常换工作、跳槽，工作的流动性决定了这一群体不宜盲目购房。在工作尚未形成相对稳定的时候买房，一旦工作情况有变化，出现单位与住所距离较远的情况，则会由此产生一笔不菲的交通成本支出。这类人群最好租一套房子或与人合租房子。来去自由，可以一心发展自己的事业。

收入不稳定的人

众所周知，近年来央行已经连续几次加息。银行贷款利率的上调，直接造成购房贷款人经济负担增加，少则几十元，多则数百元。加息虽然对大多数购房者影响不大，但对于工作稳定性差的人，如果不考虑自身经济条件，一味盲目贷款买房，就难免会出现无法按时还贷的情况。